|
THUẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THUẾ CƠ SỞ 14 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Số: 1229/TCS14-QLDN2 V/v chính sách thuế |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ——— Bình Thạnh, ngày 20 tháng 4 năm 2026 |
Kính gửi: Công ty TNHH Kiểm Toán và Tư Vấn THT
Địa chỉ: 15 Hoàng Hoa Thám, phường Gia Định, Tp. Hồ Chí Minh
Mã số thuế: 0313954861
Thuế cơ sở 14 Thành Phố Hồ Chí Minh nhận được công văn đến số 1373 ngày 07/04/2026 của Công ty TNHH Kiểm Toán và Tư Vấn THT về việc đề nghị hướng dẫn xác định cơ sở tính thuế từ hoạt động cho thuê bất động sản trong trường hợp bên thuê chịu thuế thay. Về vấn đề này, Thuế cơ sở 14 Thành Phố Hồ Chí Minh trả lời nguyên tắc như sau:
- Căn cứ theo quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 7 Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 ngày 26/11/2024 của Quốc hội như sau:
“Điều 7. Giá tính thuế
1. Giá tính thuế được quy định như sau:
…
d) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền cho thuê chưa có thuế giá trị gia tăng.
Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho thời hạn thuê thì giá tính thuế là số tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế giá trị gia tăng;”
- Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 7 Nghị định số 181/2025/NĐ-NP ngày 01/07/2025 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng như sau:
“Điều 7. Giá tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản, gia công hàng hóa và hoạt động xây dựng, lắp đặt
1. Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền cho thuê chưa có thuế giá trị gia tăng. Trong đó:
a) Số tiền cho thuê tài sản là giá thuê được quy định trong hợp đồng cho thuê tài sản.
b) Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho thời hạn thuê thì giá tính thuế là số tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế giá trị gia tăng.”
- Căn cứ Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 ngày 26/11/2024 của Quốc hội, tại Khoản 2 Điều 12 quy định:
“Điều 12. Phương pháp tính trực tiếp
…
2. Số thuế giá trị gia tăng phải nộp theo phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu áp dụng như sau:
a) Đối tượng áp dụng bao gồm:
…
a2) Hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này;
…
c) Doanh thu để tính thuế giá trị gia tăng là tổng số tiền bán hàng hóa, dịch vụ ghi trên hóa đơn bán hàng, bao gồm các khoản phụ thu và phí thu thêm mà cơ sở kinh doanh được hưởng.
…”
- Căn cứ Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư số 69/2025/TT-BTC ngày 01/7/2025 của Bộ Tài chính quy định tỷ lệ % tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú là 5%.
- Căn cứ Luật thuế Thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 ngày 10/12/2025 của Quốc hội quy định:
Tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 7 quy định:
“Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh
1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ.
…
4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.”
- Tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 29 quy định:
“1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026, trừ quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026.”
- Căn cứ Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 05/3/2026 của Chính phủ quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh:
- Tại Điều 3 quy định:
“Điều 3. Thuế giá trị gia tăng
1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.
2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.”
- Tại Khoản 4 Điều 4 quy định:
“Điều 4. Thuế thu nhập cá nhân
…
4. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:
a) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả các hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;
b) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.”
- Tại Khoản 1 và Điểm đ Khoản 2, Điều 5 quy định:
“Điều 5. Doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân
1. Doanh thu là toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền cung ứng dịch vụ kể cả trợ giá, phụ thu, phụ trội mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền; bao gồm cả các khoản thưởng được nhận, khoản được nhận từ hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thanh toán, khoản hỗ trợ được nhận bằng tiền hoặc không bằng tiền, các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác liên quan đến hoạt động kinh doanh, doanh thu khác mà cá nhân kinh doanh được nhận không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền, không bao gồm chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán và giá trị hàng bán bị trả lại.
2. Doanh thu đối với một số trường hợp được quy định cụ thể như sau:
…
đ) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần;”
- Tại Điểm đ, Khoản 3, Điều 8 quy định:
“đ) Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.”
Căn cứ các quy định nêu trên, Thuế cơ sở 14 Thành phố Hồ Chí Minh hướng dẫn về nguyên tắc như sau:
Trường hợp Công ty thuê bất động sản của cá nhân mà Công ty có trách nhiệm khai thay, nộp thay thuế GTGT và thuế TNCN cho cá nhân cho thuê thì Công ty và cá nhân cho thuê bất động sản phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế TNCN. Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN của cá nhân cho thuê bất động sản thực hiện theo quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 12 Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và Điều 5 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP là tổng số tiền mà cá nhân cho thuê bất động sản được hưởng, kể cả phần thuế GTGT và thuế TNCN mà Công ty trả thay cho cá nhân.
Đề nghị công ty căn cứ hợp đồng, tình hình thực tế tại đơn vị và đối chiếu các quy định tại các văn bản pháp luật nêu trên để áp dụng theo quy định.
Trên đây là ý kiến trả lời của Thuế cơ sở 14 Thành Phố Hồ Chí Minh. Nếu có nội dung nào chưa rõ đề nghị Công ty liên hệ trực tiếp Thuế cơ sở 14 Thành Phố Hồ Chí Minh, Tổ Quản lý, Hỗ trợ doanh nghiệp số 2 – Công chức Nguyễn Thị Lệ Giang, số điện thoại 0973.693.419 để được hướng dẫn thêm./.
|
Nơi nhận: – Như trên; – Lưu: VT, QLDN2 (ntlgiang.03b). |
KT. TRƯỞNG THUẾ CƠ SỞ PHÓ TRƯỞNG THUẾ CƠ SỞ (Ký tên, đóng dấu) Nguyễn Trí Năng |
—
Tải Công văn trên: Tại đây
Tham gia Group Zalo để cùng trao đổi và cập nhật sớm nhất các thông tin về Thuế, Kế toán:
